Застройщики перестарались с дорогим жильем в Москве

В Москве не хватает доступного предложения жилья в новостройках, при этом в дорогих сегментах начинается формироваться затоваренность: на квартиры бизнес-класса и выше приходится уже больше половины текущего объема строительства. При этом распроданность таких квартир оставляет желать лучшего.

Так, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) на 11 февраля 2025 года, в Москве строится 17,4 млн кв. м жилья. Большая часть из этого объема – 6,4 млн кв. м (около 36,7%) – приходится на бизнес-класс. Еще 4,9 млн кв. м (28,1%) – это жилье комфорт-класса, около 3,3 млн кв. м (18,9%) – элитный сегмент и только 2,6 млн кв. м (14,9%) – типовое жилье.

То есть более половины строящегося сегодня жилья в Москве приходится на дорогой сегмент – бизнес-класс и выше. Этого много. Как отмечают специалисты www.irn.ru, в предыдущие десятилетия доля элитного жилья, например, обычно была в пределах 5%, а в совокупности с бизнес-классом не превышала 20-30% рынка. В то время как сегодня дорогое жилье в столице колосится огромными объемами. И строятся в этом сегменте уже не маленькие камерные клубные дома, как было в прежние годы, а целые кварталы, нередко повышенной этажности.

А вот найти эконом- и комфорт-класс в столице все сложнее, разве что в Новой Москве. Более того, проекты с прицелом на бизнес- и премиум-класс возникают в совершенно непрестижных спальных районах города, в том числе, возле МКАД, среди промзон и на пересечениях сразу нескольких оживленных магистралей, а также на востоке и юге Москвы. В районах, которые традиционно были «народными» и неясно почему вдруг эти локации приобрели «элитный» статус.

Нередко имеет место просто необоснованное завышение застройщиками класса жилья. Как можно считать, скажем, премиум-классом, очень плотную застройку, когда на стесненном участке построено 5-7-10 высотных башен по 30-40-50 этажей, а на каждом этаже – по 20-30 квартир? Нередко, такие дома не обеспечены паркингами – предусмотрено всего 100-200 машино-мест у домов на 500-1000 квартир. Отдельный вопрос к лифтам – если в обычных советских домах 1 лифт приходится на 20-30 квартир, то в современных бизнес-премиуме-элитке 1 лифт приходится уже на 50-100 квартир при условии, что все они будут работать. Такое жилье скорее напоминает гостиницу с большим числом номеров, по сути «общагу», «муравейник». Вот и получается, что от бизнес-премиум классов в таких ЖК есть только цена, а по всем остальным параметрам это скорее эконом-комфорт класс.

Даже самая дорогая «элитка» порой имеет массу недостатков и ей больше подошло бы определение «квази-элита». Например, запросто можно встретить «элитные» дома за пределам Садового кольца, а если они и расположены в историческом центре, то представляют собой очень стесненные площадки с явным превышением плотности застройки, а также этажности. Плюс все та же проблема обеспеченности паркингами.

А потому и неудивительно, что распроданность такого дорогого жилья в Москве отстает от его строительной готовности.

Распроданность и стройготовность жилья в Москве в зависимости от класса недвижимости

Нормальное состояние рынка, когда распроданность объектов соответствует их строительной готовности: по мере того, как жилье строится, оно и продается. И как раз в эконом- и комфорт-классе эти величины примерно равны, их отношение составляет около 100%, по данным ЕИСЖС. Но в дорогих сегментах есть отставание: отношение распроданности к стройготовности даже в бизнес-классе уже 94%, в элитном – 74%.

Скорее всего, в ближайшие годы будет происходить переосмысление классности нового жилья в сторону его понижения. В условиях ажиотажа последних лет люди часто покупали квартиры в строящихся домах, нередко на стадии котлована и могли ориентироваться лишь на красивые рендеры и обещания «городов-садов». Было и немало инвесторов, которые могли инвестировать в новостройки вообще не глядя, в том числе, вкладывать деньги удаленно.

Но теперь тем, кто приобретал жилье в бизнес-премиум-элит классе для себя предстоит пожить в этих домах и понять насколько они соответствуют заявленному классу. А инвесторам – постараться перепродать это жилье и желательно с прибылью. Вот тогда и станет понятно насколько такое жилье соответствует своему классу и насколько адекватна его заявленная стоимость.