Эксперты по недвижимости предрекают в 2020 году уверенный рост цен на
жильё во всех сегментах, как в "первичке", так и на вторичном рынке.
Ожидают, что подъём цен в новостройках может составить до 10-15%, а в
области "вторички" - не менее 6%. Аналитики связывают подорожание
прежде всего со снижением темпов строительства и массовым переходом на
так называемые эскроу-счета.
Девелоперы прогнозируют наибольшее удорожание квадратного метра жилья в
престижных районах российских городов. Рост цен может достигнуть здесь
от 15% и выше, вплоть до 20% с учётом всего 2021 года.
Прогнозы роста
Хотя ценовой подъём не будет ощущаться резким, в целом динамика будет
неуклонной, предупреждают эксперты. Ожидают, что всплеск цен традиционно
придётся на "холодное" время года, то есть время наибольшей деловой
активности населения. В отпускной период цены обычно "замирают", после
чего динамика роста вновь продолжится до конца года.
Тенденция 2020-21 г.г. зеркально повторяет год 2019, когда в области
первичного жилья в Москве фиксировался ценовой рост от 15 до 18%. По
России же этот показатель ещё больше, достигая значений в 30%, а на
вторичке - до 5%. Так, средняя цена 1-го квадратного метра жилья
составляет 68 000 рублей на первичном рынке и 45 000 рублей на
вторичном рынке.
Причины роста цен на жилую недвижимость
Основной причиной резкого всплеска стоимости жилья на первичном рынке
стал переход работы строительных компаний на проектное финансирование.
Негативную роль сыграло и повышение НДС до 20%.
При этом немалая часть уже сданных в эксплуатацию домов были возведены
по старой схеме, без использования эскроу-счетов. Застройщики просто
сыграли на опережение, мометально переложив риски на плечи потребителей.
Переход на эскроу-счета ещё долго будет аукаться в кошельках россиян,
планирующих приобретение нового жилья. В этом году вновь сданные
квартиры будут реализовываться через эскроу-счета практически в 50%
случаев. Следовательно, в стоимость квадратного метра заранее
закладывается кредитный интерес банков-заёмщиков, финансирующих
строительство.
Снижение темпов строительства
Из-за перехода на проектное финансирование прогнозируется и ощутимое
снижение темпов строительства новостроек. Банки будут проявлять
осторожность при выдаче кредитов, при этом небольшие строительные
компании эти кредиты попросту не станут брать, прекрактив свою
деятельность.
На стоимость квадратного метра жилья влияет также и сокращение числа
выданных на право ведения строительства лицензий. Например, в 2019 году
подобных документов в Москве было выдано почти на 30% меньше, чем это
было в 2018-м г. По России этот показатель еще выше, то есть рост
стоимости жилья просто неизбежен.
Аналитики полагают, что в 2020 году число выданных на строительство
лицензий сократится еще больше, на 15 процентов и более.
В 2019 году в Москве сократилось число готовых к продаже объектов
недвижимости на 3%. На продаже выставили всего 51,4 тысячу квартир, при
этом с удорожанием 1 кв.метра. Квартиры комфорт-класса подорожали на
7%, бизнес-класса - на 5%, премиум-класса - на 8%, а элитное жилье
"улетело" вообще в космос, показав рост на целых 18%.
Ипотечное кредитование
Дополнительными факторами удорожания жилья является инфляция и снижение
ставки ипотеки. Возможность выдавать ипотечные кредиты под 8,5%
автоматически генерирует рост числа заемщиков, что приведет к росту
спроса на новое жилье, а следовательно, и на его рыночную стоимость.
Отметим, что в Москве рост стоимости жилья уже отразился на числе
закрытых сделок. Например, в начале 2019 года их насчитывалось до 8
тысяч, а уже к середине года число сделок не превышало 6 тысяч. Тем не
менее, аналитики предрекают, что к середине 2020 года горожане
привыкнут к новым реалиям, и число закрытых сделок вернется к прежнему
уровню. С этого момента будет зафиксировано самое существенное
подорожание первичного жилья по отношению к 2019 году.
В длительной перспективе практически все эксперты сходятся во мнении,
что неизбежное снижение объемов жилищного строительства приведёт к
дальнейшему продолжению роста цен. К сожалению, прогнозы для
приобретателей нового жилья пока нельзя назвать благоприятными.
