Порядок продажи квартиры под залогом

Сегодня для многих россиян ипотека является единственным способом приобрести собственную жилплощадь. Однако из-за изменения в семейном статусе, материальных трудностей и прочих событий нередко возникает необходимость в смене жилья. Продать недвижимость, приобретенную в кредит, очень сложно. Основная проблема заключается в том, что квартира находится в залоге у банка. Несмотря на это, даже в подобной ситуации реализация жилплощади вполне реальна. Необходимо лишь запастись терпением, приложить дополнительные усилия и тщательно разобраться со всеми тонкостями процедуры. Компания «Октава-Недвижимость» поможет Вам осуществить продажу однокомнатной или двухкомнатной квартиры в Москве.

Переговоры с банком

Чтобы реализовать ипотечную квартиру, необходимо получить согласие залогодержателя. В данном случае в его роли выступает сам банк. Перед началом переговоров важно внимательно изучить кредитный договор. Также нужно обратиться в финансовое учреждение для уточнения суммы долга, порядка его погашения и сроков снятия обременения с недвижимости. Обязательно нужно узнать местонахождение закладной (если обязательства по ипотеке обеспечены этим документом). Часто она находится в другом городе. В таком случае ее доставка потребует определенного времени, что может замедлить весь процесс продажи.

Теоретически банк имеет полное право отказать в продаже квартиры или признать сделку недействительной. Однако на практике большинство финансовых учреждений идет навстречу клиенту, особенно если причиной продажи квартиры являются материальные проблемы. Ведь главное для банка – своевременное внесение платежей по договору займа. В любом случае нужно провести предварительные переговоры. При этом следует быть готовым потерять определенное количество времени и уплатить дополнительный процент за пользование кредитом.

Поиск покупателя

Найти согласного на приобретение ипотечного жилья – задача непростая. Многие потенциальные покупатели боятся необходимости полной выплаты ссуды, которая фактически осуществляется еще до заключения сделки и переоформления прав собственности. Если договор не пройдет регистрацию или возникнут другие проблемы, деньги придется возвращать через суд. Кроме того, покупателю нужно иметь сразу всю необходимую сумму и внести ее часть в счет погашения кредита.

Несколько полезных советов

• Перед продажей залоговой квартиры важно узнать ее точную рыночную стоимость в текущий момент. Может случиться так, что полученной от ее реализации суммы будет недостаточно для погашения долга.
• Сделку можно провести через смену заемщика. То есть долг будет переоформлен на покупателя. Главный минус такой схемы – новый заемщик может не соответствовать требованиям банка, а пересчет процентов по актуальным ставкам увеличит стоимость кредита.
• Если причиной продажи квартиры является необходимость в улучшении жилищных условий, новую недвижимость тоже можно приобрести в ипотеку.

Снятие залога

Главное условие при продаже ипотечной квартиры – снятие залогового обременения. Сделать это можно двумя способами. Наиболее подходящий вариант подбирается исходя из решения банка и пожеланий всех сторон сделки. Итак, снятие залога может осуществляться следующими способами:

• до проведения купли-продажи. Сделка проводится через передачу денег с использованием двух банковских ячеек. В одну помещается сумма, предназначенная для уплаты долга за кредит. Она стразу перечисляется банку, после чего снимается залог и подписывается договор. Деньги из второй ячейки – это остаток, предназначенный продавцу. Бывший владелец сможет их получить сразу после переоформления права собственности;
• в процессе осуществления сделки. Между сторонами заключается предварительный договор купли-продажи. По его условиям покупатель должен предоставить денежные средства, с помощью которых продавец погашает долг перед банком. После выплаты всей суммы банк снимает залог. Далее заключается окончательный договор. Также возможно проведение сделки через предоставление покупателем продавцу беспроцентного целевого займа.

Проведение сделки

После полного погашения долга и снятия залогового обременения квартиру продают с заключением полноценного договора. В зависимости от выбранной схемы проведения сделки сдать документ для переоформления права собственности можно одновременно с подачей заявления на снятие обременения. Как только регистрация завершится, продавец сможет распоряжаться полученными денежными средствами на свое усмотрение, будь то текущие расходы, покупка другой недвижимости или внесение аванса по новому ипотечному займу.

Как упростить задачу и снизить риски

Учитывая сложность продажи залоговой квартиры, лучше обратиться за помощью к профессионалам. Риелторы агентства «Октава-Недвижимость» готовы помочь в снятии обременения, провести оценку жилья, разъяснить все юридические моменты, подготовить документы, а также полностью взять на себя заботы по проведению сделки.