Покупка квартиры при помощи эскроу

Для начала дольщик может зайти на сайт Центробанка и ознакомится со списком банков, в одном из которых в дальнейшем он сможет создать эскроу-счет. Критерии отбора таких банков составляются и утверждаются в правительстве РФ. Для открытия счета необходимо принести в банк официальный договор участия в долевом строительстве, а также документы о компании, которая осуществляет постройку здания. В тексте ДДУ должно быть в обязательном порядке прописано, что для оплаты покупатель жилья будет использовать созданный эскроу-счет. Очень важно, чтобы выбранный банк обслуживал данный счет.

Особенности эскроу, ячейки банка и аккредитива

Под эскроу-счетом понимают счет, созданный в банке, который дольщик пополняет денежными средствами в счет уплаты стоимости строящегося дома.

Пополнение счета происходит после того, как договор об участии в долевом строительстве был зарегистрирован. Необходимая сумма блокируется на счете. А когда застройщик оканчивает постройку, то они поступают на его счет. При этом компания уже должна зарегистрировать в собственность первую квартиру в новостройке.

Данная схема позволяет защитить денежные средства дольщика до 10 млн. Так, если компания-застройщик объявит себя банкротом или заморозит проект, покупатель квартиры сможет вернуть средства.

Аккредитив в отличие от эскроу-счета можно использовать как при покупке жилья в строящемся доме, так и в готовом. При этом нет необходимости иметь всю сумму в наличных средствах, как это было бы при использовании банковской ячейки.

Одним из минусов является высокая стоимость услуг банка по обналичиванию средств. Кроме того, не все банки предоставляют данную услугу. Банковская ячейка обычно применяется при приобретении вторичного жилья. Как уже говорилось ранее, положенная в нее сумму должна обязательно быть в наличных, что не очень удобно как для продавца, так и для покупателя.

Преимущества эскроу

Можно перечислить следующие преимущества данного способа:
уменьшает риски дольщиков, ведь застройщик сможет получить деньги только после сдачи дома в эксплуатацию;
услуга предоставляется совершенно бесплатно;
на сумму до 10 млн действует страховка;

Если раньше физическому лицу было трудно определить надежность застройщика, то введение механизма эскроу позволило решить эту проблему, обезопасив его денежные средства. Теперь банк защищает интересы дольщиков и им не нужно собираться вместе при возникновении каких-либо проблем с застройщиками.

Эскроу позволило выйти взаимоотношениям между покупателем и застройщиком на совершенно новый уровень:
Банк способен адекватно оценить застройщика на надежность, оценить строящийся объект. Это позволяет минимизировать риски.
Даже если компания-застройщик объявит себя банкротом и не сможет выполнять обязательства перед дольщиком, банк решает судьбу объекта. В таком случае он ищет нового застройщика для этого дома или выплачивает покупателям жилья их вложенные деньги. Так как держать недостроенный дом банку принципиально невыгодно.

Изменения на рынке недвижимости, которые появились благодаря эскроу-счетам При разработке и введении в эксплуатацию новой схемы финансирования, у экспертов было достаточное количество опасений. Но к счастью, большая часть из них на практике так и не была реализована.

Если рассматривать сферу работы с дольщиком, то нововведение никаким образом не сказалось на застройщиках и риелторах. При этом к этапам сделки добавился дополнительный пункт, заключающийся в открытии счета в банке и внесении на него средств за недвижимость. Раньше покупателям жилья приходилось вносить средства напрямую на счет компании-застройщика, что добавляло риска.

Клиенты и агенты смогли быстро адаптироваться к новой схеме финансирования.

Еще одно опасение было связано с тем, что застройщику мог понести дополнительные расходы, связанные с открытием эскроу-счетов. По факту они оказались гораздо меньше ожидаемых. За прошлый год стоимость финансирования снизилась. Когда поправки только еще вводились, ставки были 7-8%, но затем они опустились в среднем до 5%. У финансово успешных проектов ставка обычно составляет около 2%.

Немаловажную роль в этом процессе сыграло снижение ключевой ставки Центробанком, а также появление новых поправок, связанных с привязкой ставки проектного финансирования к скорости поступления денежных средств на эскроу-счета. Внедрение эскроу-счетов в пользование помогло застройщикам привлечь дополнительные средства, что привело к укрупнению рынка недвижимости.