Любые сделки с недвижимостью нуждаются в серьезном юридическом сопровождении и скрупулезном отношении к мелочам. Беспечное отношение может стоить покупателю жилья и потерянных денег.
Особенно внимательным нужно быть в таком деликатном процессе, как приобретение недвижимости в строящемся доме, на которую ещё не оформлено право владения. Такой способ покупки квартиры называется переуступкой собственности. И хотя подобные сделки всё ещё относительно редки на рынке, их доля неуклонно растёт, составляя в 2020 году уже не менее трети всего объёма от покупаемого жилья в новостройках.
Как получить квартиру по переуступке?
Перед началом процедуры совершения сделки необходимо определить чёткий статус приобретаемого жилья. Начнём с того, что такой тип собственности относят к "первичке", то есть жилью, существующему пока ещё только на бумаге или не сданном в эксплуатацию. По сути, в данном случае вы приобретаете договор на плаво владения собственностью. Предыдущий хозяин (посредник, инвестор) уступает право требования квартиру за определённую плату.
В юридическом пространстве эта сделка называется цессией, а продавец, уступивший права — цедентом. Будущий же владелец получает красивое звание цессионария.
Важно понимать, что с точки зрения закона переуступка прав не является вариантом сделки купли-продажи. Проведение сделок по купле-продаже возможна только после ввода новостройки в эксплуатацию, когда дом получает свой адрес, а дольщиками оформляется регистрация прав собственности.
Право переуступки на квартиру определяется Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве» Договор уступки легализует не покупку жилья, а всего лишь права требования его передачи в вашу собственность.
Способы приобретение собственности по переуступке (цессии)
Таких способов существует всего два:
1. Подписание договора долевого участия (ДДУ)
2 Подписание договора предварительного участия (ПДКП)
Переуступка прав по договору долевого участия предусматривает передачу денег в полном объёме до заключения сделки, иначе долги дольщика перейдут к цессионарию вместе с правом на квартиру. Срок регистрации переуступки по ДДУ действует до момента сдачи жилья. При этом данная процедура может производится несколько раз без ограничений.
Договор и уступка права требования по ДДУ регистрирует в органах Росреестра в обязательном порядке. После этого сделка может считаться действительной.
Уступка по предварительному договору участия (ПДКП) предусматривает право заключить в будущем договор купли-продажи, но не само право требования недвижимости. Таким образом, стороны не совершают акт купли-продажи, а лишь подтверждают намерение осуществить сделку в определённый срок. Уступка может оформляться с момента заключения предварительного договора и до подписания сделки.
При этом предварительный договор не обязательно регистрировать. Но будьте внимательны: после прекращении действия договора покупатель не имеет права на владение квартирой, даже если вы внесли всю сумму. Единственное, что можно сделать в таком случае - это потребовать обратно свои денежные средства.
Почему продавцы прводят сделки переуступки?
По схеме переуступки квартиры обычно реализуют инвесторы в недвижимость, которые вложили средства в жилье во время строительства. Объясняется это рядом причин:
1. Инвестор желает заработать не перепродаже. Не секрет, что инфляция - это постоянный спутник российской экономике, а потребность в жилье растёт с каждым годом. Отсюда неизбежное подорожание квадратного метра. Например можно вложить средства в объект на этапе проектирования, чтобы в финале зафиксировать прибыль до 30 и более процентов. Но иногда слишком долго ждать не хочется, поэтому инвестор совершает сделку переуступки раньше, уже получив прибыль на разнице цен.
2. Погашение ипотечного кредита, завершение брака и развод, переезд в другой город - разные причины вынуждают человека продать право требования на квартиру.
3. Самый неблагоприятный вариант - недобросовестность застройщика. Например, застройщик владеет инсайдерской информацией о будущих проблемах с завершением стройки или сдачей в эксплуатацию в данном месте. Естественно, он максимально быстро пожелает избавится от такого "груза". Ещё раз напоминаем ,что нужно быть крайне внимательным при совершении покупки по переуступке!
Как заключить договор переуступки на квартиру в новостройке?
Разобьём алгоритм действий на 2 этапа:
а. Проверка разрешительных документов застройщика. Это учредительные бумаги, бухотчеты, правоустанавливающие документы на участок и строительство, проект дома и сроки его сдачи в эксплуатацию. Также в проектной декларации должен быть указан способ, с помощью которого планируется выполнение обязательств со стороны застройщика. Обязательно рассмотрите пункты, где написано о средствах, с помощью которых будет возводится новостройка.
б. Подготовка документов для заключения договора переуступки документации. Вот их список:
1. Зарегистрированный в Росреестре ДДУ, на основании которого заключается дальнейший договор переуступки.
2. Если были переуступки до подписания ДДУ нужны документы, подтверждающие данные сделки.
3. Согласие застройщика в письменном виде на переуступку. Это нужно сделать, чтобы обезопасить себя всяких сюрпризов в виде невыплаченных долгов продавца, которые должен согласовать застройщик.
4. Обязательно требуйте согласие супруга или супруги продавца, если на эту тему не существует особых пунктов в брачном договоре
5. Выписка из ЕГРП после уплаты пошлины.
Квартира в ипотеке: как проводить цессии?
Договор по переуступке прав собственности возможно заключить и с ипотечными владельцами. Для этого между продавцом и покупателем заключается письменный договор займа. Покупатель вносит сумму, а продавец погашает ипотчный долг. После этого договор переуступки можно заключать.
Покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку
Покупателю нужно попросить продавца о скидке, чтобы снизить расходы на оплату кредитов. После согласия кредитора в банке открывается специальный счёт счет, куда перечисляются первоначальный взнос покупателя и кредитные деньги от учреждения. После подписания договора переуступки средства поступают на счёт. Но если у продавца ипотечный кредит, а покупатель сам хочет приобрести квартиру на таких же условиях, от такой сделки лучше сразу отказываться.
Как заключается договор переустпки?
Смотрим Главу 24 Гражданского Кодекса России. В содержании договора указывается объект сделки с подробными характеристиками:
адрес;
этажность дома;
общая площадь квартиры;
данные застройщика;
номера актов, подтверждающих право на владение участком земли;
стоимость договора переуступки;
порядок внесения средств;
платежные реквизиты.
Если был взят кредит, обязательно указываем следующее:
название банка;
сумму займа;
размер ежемесячных взносов;
срок погашения.
Как только две стороны ставят подписи, договор считается оформленным, но при условии обязательной регистрации в Росреестре. Вносятся следующие данные:
паспорта сторон, нотариально заверенная доверенность при обращении представителя;
согласие застройщика и банка;
согласие жены или мужа;
справка об отсутствии долга перед застройщиком или договор о взятии на себя обязательств по его выплате;
документы по ипотеке (при наличии);
квитанция об оплате пошлины.
Государственная пошлина за регистрацию делится пополам между сторонами. После проверки документов регистратор принимает заявление и даёт расписку в получении документов. После прохождения процедуры, занимающей до 2-х недель, вам нужно будет прийти с паспортом и распиской, после чего вы получите договор основания. А покупателю в свою очередь будет выдан договор цессии, прошедший регистрацию.
Преимущества покупки по переуступке
Их собственно два, но оба весьма весомы. Это:
1. Возможность купить квартиру по более низкой цене
2. Приобретение жилья в новостройке, где все квартиры проданы.
Риски цессии
1. Затяжка строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Можно столкунтся с такми долгостроем, который затянется на несколько лет и даже десятки лет, а в итоге и вовсе не получить свою законную квартиру.
2. Двойные продажи – переуступка собственности нескольким лицам . Недвижимость по ПДКБ переходит из рук в руки, при этом договор не регистрируется у официального нотариуса.
Переуступка по ДДУ также бывает рискованной. Например, застройщик отказывает инвестору в уступке прав по каким-то своим причинам. Поэтому перед совершением сделки внимательно изучите условия и требования сторон! Попытка обойтись без разрешения застройщика чревата непризнанием сделки законной!
Покупка квартиры через процедуру переуступки прав является хоть и достаточно сложным, но всё-таки абсолютно реальным и нередко выгодным делом. Важно отнестись к этому с максимальной долей ответственности и внимания. Лучшим вариантом будет доверится компетентным специалистам по работе с недвижимостью. Это избавит покупателя от головной боли, гарантирует законность и чистоту сделки.
