Подводные камни в сделках с жильем по наследству

Квартиры, полученные в собственность в порядке наследования, составляют более 50 % столичного рынка жилья. Доля значительно выросла в последние несколько лет и будет увеличиваться дальше. Однако многие покупатели настороженно относятся к унаследованной недвижимости и стараются избегать сделок с ней.

В чем причины опасений?

Существует мнение, что у покупателя нет возможности проверить всех потенциальных наследников квартиры, которую он собирается приобрести в собственность. Всегда есть вероятность появления новых родственников, способных заявить свои права. У многих на слуху громкие истории раздела, когда наследники буквально ведут войну за квадратные метры в Москве. Считается, что жилье, полученное в результате коммерческой сделки или приватизации, защищено от подобных неприятностей.

Специалисты между тем отмечают, что доля наследственных квартир, выставленных на продажу, неуклонно будет расти. В ближайшие годы на рынке недвижимости появится еще больше квартир и частных домов, приватизированных в 90-е годы и перешедших к наследникам в законном порядке. Поэтому найти «чистое» в данном отношении жилье будет все сложнее. Но стоит ли опасаться унаследованных квартир? Какие риски существуют на самом деле, а какие являются необоснованными страхами?

Чего стоит опасаться?

Наибольшее количество проблем возникает с жильем, унаследованным 2–3 года назад. Не все родственники за такой короткий срок успевают заявить свои права. Поэтому на рынке жилья «свежие» квартиры с правом наследования всегда находятся в продаже дольше, чем недвижимость, полученная в результате коммерческой сделки. Сроки экспозиции могут увеличиться вдвое по сравнению со среднестатистическими, а стоимость снизиться на 5–10 %.

В зоне риска также находится жилье, полученное дальними родственниками (не являющимися наследниками первой очереди) по завещанию одинокого старика либо в порядке наследования по закону. Согласно судебной статистике, такие сделки оспаривают чаще. Внебрачные дети также могут заявить о своих правах, и гарантировать исход такого дела нельзя.

Наиболее частые проблемы

• Наследодатель долгое время не проживал с супругом, но в официальном разводе не состоял. Жена/муж по неосведомленности обращается к нотариусу не через 6 месяцев, а позже и заявляют свои права (по закону это можно сделать в течение 3 лет).
• Обнаруживается завещание, составленное наследодателем много лет назад с указанием конкретных лиц, к которым переходят имущественные права.
• Квартира была получена по завещанию, составленному с нарушением интересов законных наследников или в период недееспособности наследодателя.

Как избежать подводных камней?

Обращать внимание на срок владения жильем

Хорошо, если квартира или дом были получены в порядке наследования не менее 7 лет назад. Чем больше времени прошло, тем меньше вероятность оспаривания сделки, так как все заинтересованные родственники обычно успевают к этому сроку заявить свои права.

Изучать документы

Специалисты рекомендуют с особым вниманием изучить историю перехода прав на объект, которую можно получить в виде выписки из ЕГРН. Необходимо внимательно перечитать выписки, поинтересоваться кругом вероятных наследников. В адвокатской практике распространенным решением является оформление нотариального заявления от продавца о том, что при оспаривании сделки со стороны других родственников он обязуется удовлетворить все имущественные и финансовые претензии. Бумага защищает покупателя от возможных наследников, увеличивает вероятность сохранения права собственности на объект.

Ответственно подойти к составлению договора

Рекомендуется указывать в документе только реальную цену покупки. Если сумма будет занижена, то при судебных разбирательствах суд может встать на сторону обделенных наследников и признать действия покупателя недобросовестными. В этом случае сделка купли-продажи признается недействительной. Финансовые расчеты производятся с учетом цены, указанной в договоре.

Подобные меры действуют и в отношении недобросовестного продавца, который решил расторгнуть договор по какой-либо причине. Если ранее он сумел убедить покупателя внести в документ заниженную сумму, не желая платить налог государству, то при расторжении сделки расчеты между сторонами будут произведены только по указанной стоимости.