Обзор рынка недвижимости Москвы. Август 2025.

Рынок новостроек балансирует на грани затоваривания: рассрочки растут, продажи снижаются

Рассрочки как симптом и временная поддержка спроса

Доля сделок с использованием рассрочек достигла 15%, что стало рекордом за весь период с 2022 года. С одной стороны, это помогает покупателям дотянуться до сделки в условиях высокой стоимости жилья и ужесточения ипотечных условий. С другой — рассрочка не создаёт новый платёжеспособный спрос, а лишь распределяет существующий, фактически маскируя снижение доступности. Это важный сигнал: без дополнительных стимулов люди откладывают покупку, а решения принимаются всё более рационально.

Продажи снижаются, остатки на эскроу растут

В первом полугодии зарегистрировано 232 тыс. ДДУ — −27% к прошлому году. В Москве падение мягче (−16%), но общий тренд очевиден. При стабильных поступлениях на эскроу-счета (по 1,1 трлн руб. в квартал) остатки фондируются быстрее, чем реализуются, что ведёт к наращиванию «складских» запасов и давлению на сроки реализации.

Ключевые индикаторы подтверждают охлаждение: распроданность строящегося портфеля по стране — 71% (против 88% год назад), срок экспозиции непроданного жилья — 3,7 года. Это уже зона риска: избыточные запасы могут трансформироваться в затоваривание, особенно в сегментах, где цена и качество расходятся.

Москва: устойчивость за счёт «комфорта», давление в верхних сегментах

По столице распроданность держится около 94%, но в разрезе сегментов картинка неоднородная: элитный — около 81%, бизнес — 90%, комфорт — близко к 100%. Высокобюджетный сегмент тормозит не только из-за цены, но и из-за несоответствия заявленного статуса фактическим потребительским характеристикам: локация, плотность застройки, планировки и паркинги зачастую ближе к «эконом», тогда как цена — премиальная. Покупатель стал гораздо требовательнее к качеству.

Цены остывают: реальная динамика уходит в минус

С января по июль средняя цена новостроек по стране выросла на 3,5% при инфляции 4,4% — в реальном выражении это −0,8%. Москва выбивается из тренда с ростом порядка 8,2%, однако поддерживать такой темп на фоне слабой продажи и удлинения сроков экспозиции будет всё сложнее. Рынок постепенно возвращается к более рациональному ценообразованию.

Что дальше: роль регулятора и точка баланса

В качестве антикризисных мер обсуждается смягчение банковских требований (освобождение части резервов, ослабление макропруденциальных буферов) и облегчение ипотечных условий. Это способно краткосрочно поддержать выдачи и сгладить дисбалансы. Но устойчивого эффекта без роста доходов населения и повышения соответствия цены и качества не будет. В противном случае рынок рискует нарастить избыточное предложение.