Новые правила налогообложения при продаже квартиры

До 2016 г. при продаже квартиры собственнику нужно было выплатить налог, эквивалентный 13 % от полученной суммы. Такие правила действовали для всех операций с недвижимостью, которая находилась в частной собственности меньше 3 лет. При этом размер налога не привязывался к кадастровой стоимости объекта, из-за чего многие продавцы умышленно занижали цифры в договоре. С 1 января 2016 г. в силу вступило новое законодательство, которое продолжает свое действие и в 2017 г. Всем, кто планирует продавать квартиру и желает разобраться с налогообложением таких сделок, рекомендуем ознакомиться с существующими правилами.

Изменение минимального срока

Новый закон, начавший действовать с 2016 г., предусматривает увеличение периода владения имуществом, по прошествии которого продавец-налогоплательщик освобождается от налога на доход физического лица, полученный в результате осуществления сделки. Теперь минимальный срок равен 5 годам. При этом действие закона распространяется только на объекты, которые были зарегистрированы как собственность после наступления 2016 года. Еще одна особенность – под действие новых положений подпадает только имущество, которое не используется в коммерческих целях. Например, квартиры, загородные дома, дачи, отдельные комнаты, земельные участки, садовые домики и прочее.

Для кого актуальны старые правила

Предыдущие принципы налогообложения, предусматривающие освобождение от налога по истечении 3 лет, применяются к недвижимости, которая была:

• приобретена до начала 2016 г. (право зарегистрировано в 2015 г. или раньше);
• получена по наследству или передана в дар близкими родственниками;
• отчуждена в ходе приватизации;
• предоставлена в аренду по договору пожизненного содержания иждивенца.

Правила исчисления срока

Период владения собственностью определяется не календарными годами, а количеством идущих подряд месяцев. Например, 36 (3 года) или 60 (5 лет). То есть отсчет может начинаться в начале, ближе к середине или концу года. Определить точное время, когда было зарегистрировано право собственности, очень просто. Эта дата указана в свидетельстве или выписке из ЕГРН. Исключением в данном случае является недвижимость:

• полученная по наследству. Момент вступления во владение объектом определяется днем открытия наследства, фактически – датой смерти наследодателя;
• выделенная кооперативом. Датой начала владения имуществом считается день оформления акта приемки или выплаты пая;
• приобретенная до 1998 года. До этого периода регистрация и получение свидетельства не было обязательным.

Налогооблагаемая база

Одним из нововведений, вступивших в силу в 2016 г., является учет не только продажной, но и кадастровой стоимости. Параллельно при расчете налога принимается во внимание период владения объектом.

Недвижимость приобретена до 1.01.2016, в собственности больше 3 лет. Продавец полностью освобождается от налога. Также отсутствует необходимость оформлять декларацию по сделке.

Недвижимость приобретена до 1.01.2016, в собственности меньше 3 лет. Сумма налога исчисляется из цены продажи объекта, зафиксированной в договоре.

Недвижимость приобретена после 1.01.2016, в собственности менее 5 лет. В данном случае применяется новое правило, которое предполагает расчет налога на основе кадастровой стоимости и прописанной в договоре суммы продажи. Как правило, ориентируются на большее значение:

• налог рассчитывается с продажной цены, если она больше 70 % стоимости по кадастру;
• налог рассчитывается с кадастровой цены, если стоимость реализации равна или меньше 70 % ее величины.

Как уменьшить размер налога с продажи недвижимости

Для всех продавцов, являющихся резидентами РФ, применяется ставка 13 % от задекларированного дохода с продажи квартиры, находившейся во владении меньше 3 или 5 лет. На сегодняшний день легально снизить размер налога можно двумя способами.

• Налоговый вычет. При реализации квартиры или другой недвижимости собственник может получить имущественный вычет. Его размер равен 1 млн руб. То есть в данном случае 13 % налога будет вычитываться только с суммы, которая превышает указанную цифру. Если стоимость меньше имущественного вычета, продавец полностью освобождается от налога.
• Доход минус расход. При продаже недвижимости продавец может снизить налог, уменьшив размер полученного дохода за счет расходов. То есть при наличии документально подтвержденных затрат (ремонт, ипотека и т. д.) 13 % вычитывается с разницы между доходом и расходами. Если затраты больше, чем сумма продажи, продавцу налог платить не требуется.

В любом случае, если продаваемая недвижимость находится во владении меньше 3 или 5 лет, после сделки обязательно нужно подать в соответствующий орган декларацию, даже если налог равен нулю. Если этого не сделать, продавца ожидает штраф. Чтобы грамотно подойти к вопросу налогообложения при продаже квартиры, стоит воспользоваться услугами специалистов по недвижимости.