Квартиры в хрущевках

Квартиры в хрущевках на сегодняшний день являются одним из наиболее доступных форматов вторичного жилья в Москве. Но, несмотря на относительно низкие цены, особого интереса у потенциальных покупателей они не вызывают. Главные причины – неудобные планировки и высокая степень износа. Периодически в данном сегменте наблюдается краткосрочное увеличение спроса, например после анонсирования новых госпрограмм по сносу пятиэтажек. Однако в целом значительной покупательской активности нет, и, как предполагают эксперты, не будет ее и в ближайшем будущем.

Первые хрущевки

Данный формат жилой недвижимости получил наибольшее распространение в конце 40-х. Первая столичная хрущевка появилась в районе Черемушки. Оттуда новые пятиэтажки распространились по всей территории Москвы. Главной целью создания такого жилья, пришедшего на смену роскошным и просторным «сталинкам», стало стремление дать отдельную жилплощадь простым рабочим, которые до этого теснились в коммуналках и бараках. Хрущевки возводились сверхбыстрыми темпами. Они имели низкую себестоимость и предлагали жильцам оптимальный минимум комфорта.

Планировки

Типовое жилье эпохи Хрущева имеет весьма скромные характеристики. Самый распространенный формат – «однушки» и «двушки». Трехкомнатные квартиры встречаются в таких домах редко. Площадь жилья обычно не превышает 65 кв. м, высота потолков составляет максимум 2,7 м. Отдельного внимания заслуживают неудобные планировки с компактными кухнями (5–6 кв. м), совмещенными санузлами и комнатами неудобной формы («вагон»). Единственный плюс – наличие в квартирах кладовки и возможность сноса внутренних стен. К недостаткам хрущевок относят и отсутствие лифтов. Они есть только в домах серии ГИ (Г-4И, Г-4П, Г-5И) высотой 6, 8 и 9 этажей.

Текущее состояние

Изначально типовые дома данного формата возводились как временное жилье. Предполагаемые сроки эксплуатации – 25–30 лет. Однако у многих объектов они существенно больше. Например, блочные хрущевки могут прослужить более 50 лет, кирпичные постройки – до 100–150 лет. Несмотря на это, сегодня большинство хрущевок находится в весьма ветхом состоянии. В конце 1990-х появилась специальная программа сноса, которая коснулась и 5-этажек серий К-7, 1605-АМ, II-32, II-35, 1МГ-300. Ее планировали завершить к 2010 г., но на 2017-й осталось более 70 хрущевок. Также в Москве имеется большое количество «несносимых» серий (панельные дома 1-515, блочные 1-510 и кирпичные 1-447 и 1-511). Их планируют ликвидировать в рамках новой программы, охватывающей примерно 8 тыс. домов.

Предложение вторичного рынка

Сегодня практически каждая десятая квартира, представленная на вторичном рынке Москвы, располагается в пятиэтажке. При этом около 5 % от этого числа составляют кирпичные здания, 4 % – панельные. Большая часть такого жилья сосредоточена в ЗАО, СВАО, ЮЗАО и САО. Рекорды демонстрируют районы: Чертаново, Перово, Гольяново, Коньково, Люблино, Кузьминки, Бабушкинский, Новые Черемушки, Фили, Кунцево, Зюзино. Самое дешевое жилье – панельные хрущевки. Разница между их ценой и стоимостью другой недвижимости достигает 25 %. Учитывая малую площадь и неудобные планировки, данный факт является единственным, что привлекает покупателей. Сегодня однокомнатную хрущевку в Москве можно купить за 4–4,5 млн руб., 3-комнатную – за 7 млн руб.

Перспективы хрущевок

Даже в условиях рекордно низких цен хрущевки не пользуются популярностью на вторичном рынке. Рост предложений в сегменте новой застройки привел к постепенному удешевлению данного формата жилья. К тому же, на первичном рынке начали появляться предложения квартир в новостройках по существенно меньшей стоимости. Именно это и привело к тому, что за последние два года стоимость хрущевок просела примерно на 18–22 %. При этом они остаются самым переоцененным жильем на вторичном рынке.

Несмотря на пессимистичную тенденцию, специалисты не ожидают рекордного падения цен. Периодическое повышение спроса подогревают заявления властей о разработке программы по сносу пятиэтажек и дальнейшем переселении жильцов. Однако эти всплески краткосрочны. И несмотря на сложности продажи из-за низкого спроса, собственники не торопятся отдавать квартиры за бесценок. Многие предпочитают их просто сдавать в аренду.

Как заявляют эксперты в области недвижимости, перспектив у хрущевок нет. С каждым годом появляется все больше качественного жилья, которое можно купить за вполне приемлемую цену. Поэтому, вероятнее всего, разница в стоимости между старыми хрущевками и современными квартирами будет неизбежно увеличиваться.