Как проверить «юридическую чистоту» квартиры перед покупкой?

Юридическая проверка квартиры – один из важнейших этапов при приобретении жилья. Его ключевой целью является защита покупателем своих имущественных интересов от возможных притязаний третьих лиц в будущем. Проверка объекта проводится до подписания договора и передачи денежных средств. Она требует не только знания актуального законодательства, но и понимания того, на какие моменты нужно обращать внимание. Рекомендуем ознакомиться с основными пунктами, которые в обязательном порядке должны подвергаться проверке.

Проверка объекта недвижимости

Ключевым и самым ценным объектом сделки продажи квартиры является собственно сама квартира. Именно ее нужно тщательно проверить по целому ряду параметров.

Правоустанавливающие документы. Основной из них – оригинал свидетельства о праве собственности на гербовой бумаге с номером, информацией о правообладателе, данными о недвижимости (адрес, площадь) и прочими сведениями. Также у продавца должны быть документы, на основании которых проводилась регистрация собственности. Например, договор купли-продажи, дарения, мены или передачи в наследство.

Кадастровый и технический паспорта. Обязательно должны присутствовать в пакете документов, который будет передаваться в ФРС для перерегистрации права собственности. Если хотя бы одного из них нет, продавец должен его восстановить. Также покупателю важно сверить по техническому паспорту расположение стен и окон. Перепланировки должны быть зарегистрированы и отражены в этом документе. Если изменения не внесены в паспорт, продавец квартиры должен его обновить.

Обременения. Юридическая проверка включает установление факта наличия у квартиры каких-либо обременений – залога, аренды, ареста. Получить такую информацию можно только в выписке из ЕГРП по конкретному объекту. В бумажном виде документ выдается Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и в МФЦ. Также можно заказать выписку в электронном формате, сделав запрос на сайте Росреестра.

Согласие супруга. Если продавец состоит в браке, второй супруг должен предоставить свое согласие на продажу квартиры. Оно должно быть оформлено в письменном виде и заверено нотариусом. При отсутствии данного документа сотрудники ФРС или МФЦ просто не примут документы на регистрацию права собственности от нового владельца.

Наследники. Если продавец получил квартиру на правах наследования, нужно проявить особую внимательность. В случае наличия других наследников даже по истечении 3–5 лет они могут через суд затребовать передачу им доли имущества. Чтобы исключить такую возможность, покупателю вместе с продавцом нужно посетить нотариуса, выдавшего свидетельство, и запросить справку, подтверждающую отсутствие других наследников или их отказ от получения наследства.

Прописанные лица. Прописка дает право на проживание в квартире. Перед продажей недвижимости все лица должны быть выписаны. Чтобы исключить наличие граждан, которые могут в будущем заявить о праве на проживание (несовершеннолетние, проходящие срочную службу, жители домов престарелых и другие), у продавца нужно потребовать расширенную справку из паспортной службы. Информацию об отсутствии прописанных лиц вносят в договор.

Задолженности. После продажи квартиры долги за коммунальные услуги (газ, электричество, водоснабжение и прочее) перейдут к новому собственнику. Чтобы этого не произошло, покупателю нужно попросить продавца взять справку из МФЦ, подтверждающую отсутствие задолженностей. Документ должен быть свежим и содержать данные вплоть до последнего месяца. При наличии долгов покупатель может взять на себя их оплату в счет снижения цены квартиры.

Проверка покупателя

Сделка купли-продажи может быть признана недействительной по разным причинам. Нарушения или ошибки в документах – основной фактор. Однако многое зависит и от самого продавца. Даже если человек располагает к себе, обязательно проверьте следующие факты:

• Личность. Паспортные данные продавца квартиры должны полностью соответствовать тем, что указаны в свидетельстве о праве собственности. Также не лишним будет снять ксерокопию паспорта и проверить информацию на сайте миграционной службы.
• Возраст. Если продавцом является несовершеннолетнее лицо, обязательно должно быть разрешение на продажу недвижимости от органов опеки и попечительства. В противном случае ФРС не примет документы и не перерегистрирует право собственности.
• Психическое здоровье. Иногда у адекватного с виду человека могут быть психические расстройства. В итоге его признают недееспособным, а сделку – недействительной. Чтобы исключить риск, запросите у продавца справку из психоневрологического диспансера.

Мы указали в статье только основные параметры, на которые стоит обратить внимание, так как их перечень достаточно велик. Процедура проверки квартиры довольна сложна и может повлечь за собой большие временные и финансовые затраты, поэтому лучше доверить ее проведение профессионалам. Опытные риелторы тщательно проанализируют все данные и документы, исключив возможные риски.