Покупка квартиры является значимым и волнующим событием в жизни каждого человека. Естественно, что этот процесс предполагает перебор многих вариантов жилья, исходя прежде всего из цены, района, метража квартиры и других параметров. Многие покупатели под конец поисков выматываются настолько, что забывают о юридической безопасности. Очень неприятно, когда уже после покупки квартиры выясняется, что в ней прописаны другие люди, и имеются большие задолженности по квартплате.
Поэтому перед тем, как зарегистрировать сделку и отдать деньги за выбранную квартиру, нужно полностью удостоверится в её правовой чистоте. Несколько небольших усилий и дополнительная сумма поможет вам в дальнейшем сберечь нервы, деньги и свое драгоценное время. Проверив юридическую чистоту сделки, Вы обеспечите себя вескими аргументами при необходимости защиты свои прав в судебном порядке!
Существование обременения
Квартира, над которой точно установлено право собственности и не наложено никаких запретов и ограничений, считается "чистой". Это значит, на нее не наложены обременения, то есть установленное право собственника на владение. Также Вы должны проследить за обеспечением соблюдения прав третьих лиц, чтобы избежать признания сделки недействительной.
Узнать информацию обо всех собственниках квартиры, Вы можете, заказав выписку ЕГРН о переходе прав собственности, где отражены все владельцы жилья. В ней Вы найдете всю информацию о собственниках, наличии арестов на жилье, ипотечных обязательствах и других ограничениях. Данная выписка считается действительной в течение месяца.
Зарегистрированные жильцы
Информация обо всех жильцах объекта недвижимости, которые когда-либо проживали в нем, отражена в домовой книге. Вы имеете право заказать архивную выписку из домовой книги. Она также как выписки из финансово-лицевого счета и задолженности по коммунальным счетам действует в течение одного месяца.
Не все данные можно найти в выписках. Если квартира приватизировалась, необходимо выяснить информацию о том, кто из членов семьи не принимал участия в приватизации жилья. По правилам приватизации супруг, который уступил свое право приватизации другому супругу, после осуществления приватизации имеет право пользоваться квартирой пожизненно.
Часто в приватизации не участвует несовершеннолетние дети, но как только они, достигнут совершеннолетнего возраста, они приобретут статус полноправных собственников, со всеми вытекающими действиями. Иногда детей предварительно выписывают из квартиры, а уже после приватизируют жилье. В таком случае, Вы можете столкнуться с тем, что совершеннолетний ребенок решит оспорить свое право на собственность, потому что его лишили права на приватизацию и суд может утвердить эту претензию.
Следует также получить согласие бывшего супруга на продажу и отчуждение части собственности, заверенное нотариусом, если продавец на момент сделки купли-продажи был разведен.
Продажа квартиры по доверенности
С особой осторожностью нужно отнестись, если квартиру продает по генеральной доверенности. В данном случае, собственник жилья может оказаться лицом недееспособным (либо из-за возраста, либо по причине наличия заболевания). Кроме того, объект недвижимости может быть частью наследуемого имущества, и наследник просто не успел вступить в права наследования. Подобные сделки легко по закону признаются незаконными, а покупатель теряет все отданные деньги. Чтобы избежать этого, стоит лично увидеться с собственником квартиры, или воспользоваться услугами юридического сопровождения сделки.
Чтобы убедиться, что собственник не признан недееспособным, следует заказать справки из психоневрологического диспансера, а также из наркологического диспансера.
Титульное страхование
Получить гарантию, в случае недействительной сделки, возвращение своих денег, можно заключив договор о страховании с компанией, занимающийся этими услугами. Заключается договор о риске утраты права собственности на покупаемую недвижимость, называется Титульное страхование. Договор заключается на срок 3 года.
Такой же срок действия исковой давности по имущественным спорам. Данные страховые компании работают вместе с агентствами недвижимости, и они возвращают деньги в случае наступления страхового случая.
