Альтернативная продажа квартиры

Все сделки по продаже недвижимости, осуществляемые сегодня на вторичном рынке, делятся на два вида – свободные и альтернативные. Первый вариант является классической схемой «деньги – квартира». То есть владелец получает определенную сумму и передает в собственность покупателя свое жилье. Альтернативная продажа – это более сложная схема проведения сделок. Она подразумевает одновременную реализацию одной недвижимости и приобретение другой. Такой вариант заключения сделки становится все более популярным. В некоторых случаях альтернативная продажа является вообще единственным способом реализовать имеющуюся жилплощадь.

Особенности проведения сделки

Альтернативная продажа фактически является разновидностью обмена объектами недвижимости. Единственное отличие – сделка проводится через договор купли-продажи. При этом сама процедура имеет ряд особенностей.

Количество участников

Сделки такой категории проводятся с подписанием сразу двух договоров – продажи и покупки. При этом в альтернативной схеме участвуют не два собственника, а целая цепочка. Минимум в альтернативной купле-продаже присутствует три стороны:

• покупатель объекта № 1;
• продавец объекта № 1 и он же покупатель объекта № 2;
• продавец объекта № 2.

Схемы проведения сделки

Схема проведения сделки может быть любой. На практике очень распространены следующие варианты альтернативной продажи:

• неравноценный обмен – приобретение после продажи квартиры более дорогой или дешевой недвижимости с внесением доплаты или сохранением определенной суммы;
• равноценный обмен – после продажи своей квартиры продавец покупает жилье, полностью равнозначное ему по стоимости без проведения денежных операций;
• разъезд – продажа одной квартиры с одновременным приобретением нескольких объектов или, наоборот, обмен нескольких помещений на одно.

Преимущества продажи квартиры альтернативным способом

• Отсутствие вероятности остаться без жилья в условиях нестабильности рыночных цен.
• Минимальный риск финансовых потерь из-за обесценивания денег или колебания валюты.
• Переезд в новое жилье и регистрация сразу после проведения сделки.
• Вариативность осуществления обмена и полная свобода выбора нового жилья.
• Возможность проведения сделки в случае, если один из собственников состоит на учете органов попечительства, опеки или патронажа.

Порядок проведения альтернативных сделок

Купля-продажа недвижимости по такой схеме – процесс сложный и долговременный. Это связано с большим количеством участников сделки и прочими факторами. Как правило, процедура альтернативной продажи выглядит следующим образом:

• Оценка квартиры. Определить рыночную стоимость жилья можно по свежим объявлениям с подобной недвижимостью, однако в таких объявлениях стоимость квартиры обычно несколько завышена. Для более корректной оценки стоит заказать экспертную оценку недвижимости.
• Поиск покупателя. Для этого можно использовать интернет-площадки или базы данных агентств недвижимости. С покупателем обязательно нужно согласовать схему продажи.
• Выбор нового жилья. Найти новое жилье можно таким же способом, как и покупателя. Чтобы подтвердить серьезность намерений, возможно, понадобится внести аванс.
• Заключение сделки. Проводится расчет (обычно через банковские ячейки) и заключение договоров сразу по двум сделкам: продажа собственной квартиры и покупка новой.
• Приемка-передача. Обычно данная процедура проводится в течение 2 недель после завершения сделки. Переход квартиры от одного владельца к другому подтверждается письменным актом. До его составления бывший собственник несет ответственность за сохранность имущества и оплату коммунальных услуг.

Необходимые документы

Для проведения сделки альтернативной продажи собственнику квартиры нужно подготовить следующий пакет документов:

• свидетельство о праве собственности;
• технический и кадастровый паспорта;
• письменное согласие супруга на проведение сделки (при наличии);
• выписка из ЕГРП с данными об объекте;
• выписка из домовой книги о количестве постоянно зарегистрированных лиц;
• подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным услугам.

Налогообложение при альтернативной продаже

Налогом облагается любой доход физического лица, полученный в течение года. При этом, согласно действующему законодательству, каждый продавец жилой недвижимости может рассчитывать на получение налогового вычета в размере 1 млн руб. Такое же право имеет и покупатель жилья. В данном случае сумма достигает 2 млн руб. При альтернативной продаже собственник квартиры является сразу и продавцом, и покупателем. Это позволяет получить одновременно два вычета.

Чтобы реализовать свое право на возвращение имущественных удержаний, продавцу нужно до 30 апреля следующего после сделки года представить в местный налоговый орган такие документы:

• заявление установленного образца;
• договоры по купле и продаже недвижимости;
• заполненную форму 3-НДФЛ;
• свидетельство о получении ИНН;
• копию паспорта гражданина РФ.

Чтобы избежать ошибок, снизить риски и сэкономить время, при продаже квартиры альтернативным способом рекомендуем обратиться к риелторам агентства «Октава-Недвижимость», которые имеют богатый опыт в проведении сделок различной сложности.