Недвижимость: покупка или аренда?

Поиск оптимальных вариантов решения жилищного вопроса остается практически всегда актуальным для тех, кто не имеет собственной квартиры или дома. До кризиса 2008 года цены на столичную недвижимость ежегодно росли на 30–50 %, поэтому выбор между покупкой и арендой практически всегда был в пользу приобретения. Однако в последнее время экономическая и рыночная ситуации изменились. Да и не все имеют финансы на покупку готового жилья. Если вы выбираете между арендой и покупкой квартиры, предлагаем рассмотреть несколько схем решения этого вопроса и оценить особенности каждого из них.

Покупка жилья за собственные деньги

При наличии сбережений, достаточных для приобретения жилья, выбор между покупкой и арендой будет очевидным. В период 2015–2016 гг. стоимость квадратных метров в Москве на вторичном рынке снизилась примерно на 15–20 %. В сегменте новостроек цены также снижаются, хотя и медленнее. Увеличивается стоимость квартир в новых домах, как правило, по мере готовности объекта, а наиболее дешевым жилье обычно является на старте реализации проекта. В период 2009–2013 гг. новостройки в среднем возводились за 2–3 года (от котлована до ввода в эксплуатацию). Годовой рост цен на недвижимость был примерно 10–20 %. То есть за весь период жилье дорожало на 20–50 %. Сегодня найти такие проекты довольно сложно. В большинстве случаев за год стоимость первичной недвижимости увеличивается всего на несколько процентов.

Выгоды. Эксперты отмечают, что в обозримом будущем динамика цен на столичную недвижимость останется стабильной и неизменной, поскольку перспектив улучшения экономической ситуации и повышения покупательской способности нет. В таком случае выгоднее купить квартиру, но только за собственные деньги (без кредита) и не с целью заработать с перепродажи.

Риски. Низкорисковым является только приобретение готовой недвижимости. Однако в любом случае риски будут присутствовать:

• при покупке жилья в доме, который находится в процессе возведения, покупатель берет на себя часть рисков, связанных с недостроем или мошенничеством застройщика;
• на вторичном рынке покупателя поджидают юридические риски, связанные с обманом или проблемами с самой квартирой, которые могут привести к утрате права собственности;
• при строительстве рядом с домом дороги, повышении налогов, девальвации валюты и прочих изменениях цена недвижимости неизбежно снижается.

Приобретение квартиры в ипотеку

При отсутствии сбережений выбор между покупкой и арендой приобретает другой характер. Здесь в качестве главного инструмента, позволяющего оплатить недвижимость, выступает ипотека. Опираясь на распространенное мнение, что лучше оплачивать уже свое жилье, чем съемное, многие выбирают кредит. Однако в данном случае меняется только лицо, получающее наибольшую выгоду. При ипотеке это банк. Учитывая существующие процентные ставки, за 25–30 лет кредитования заемщик выплачивает стоимость 2–3 квартир. Например, если взять 8 млн руб. под 13 % и сделать взнос в 20 %, банку нужно будет вернуть в период действия договора около 23,3 млн руб. К тому же ежемесячная оплата ипотеки составит 72,2 тыс. руб., тогда как аренда аналогичного жилья обойдется примерно в 25–30 тыс. руб.

Выгоды. В сегодняшней рыночной ситуации, когда существует огромный разрыв между арендными ставками и ипотечными платежами, брать кредит крайне невыгодно. Специалисты рекомендуют лучше арендовать жилье и откладывать средства. Возможно, через 2–3 года ситуация изменится. Тогда можно будет взять ипотеку, а накопленные средства использовать для аванса. Даже только увеличив размер первоначального взноса, можно будет существенно сократить размер переплаты.

Риски. Кроме рисков, типовых при покупке вторичной или первичной недвижимости, в данном случае возникает еще один – квартиры находятся в собственности лишь формально. Если заемщик не сможет выплачивать кредит, банк заберет недвижимость. Причем покупатель лишится не только жилплощади, но и первоначального взноса, и тех денег, которые уже успел выплатить. А если суммы, вырученной за продажу квартиры, не хватит для полного расчета по договору, заемщик останется еще и должным банку.

Аренда квартиры и депозит

При наличии определенных сбережений потенциальный покупатель недвижимости может распорядиться ими следующим способом: снять жилье для проживания, а деньги положить на депозит в государственный банк. Как и приобретение готового жилья, данный способ инвестиций является низкорисковым и доступным каждому. Сегодня госбанки по крупным и долгосрочным вкладам предлагают 7–8 % (на пике кризиса было 15 %). Однако вместе с тем снизились и цены на аренду жилья. Если до кризиса доходность в данном сегменте составляла 5–7 %, то сегодня она равна 3–4 %.

Выгоды. При существующих сегодня процентных ставках на депозит более разумно положить деньги на него, чем вкладывать их в приобретение жилья. К тому же получаемые от банка 7–8 % годовых могут не только покрыть стоимость аренды (3–4 %), но и обеспечить дополнительный доход в виде 2–5 %. Если Вы подыскиваете комфортное жилье, то компания «Октава-Недвижимость» поможет Вам снять однокомнатную или двухкомнатную квартиру в Москве.

Риски. Главные опасности в сфере аренды жилья связаны с нецивилизованностью этого сегмента рынка. Арендаторы очень слабо защищены законом. Собственники квартир могут недобросовестно завышать цены или предъявлять к съемщику необоснованные требования. Однако арендовать другую квартиру значительно проще, чем продать имеющуюся. Кроме того, максимальный ущерб у арендатора в данном случае будет равен страховому депозиту, который эквивалентен размеру месячного платежа, тогда как собственная недвижимость может принести более масштабные убытки.

Какой вариант выбрать, каждый решает самостоятельно, исходя из своих финансовых возможностей и жизненной ситуации. Однако чтобы не прогадать, рекомендуем внимательно наблюдать за рынком и анализировать происходящие изменения или же обратиться за советом к экспертам.