Согласно федеральному закону № 102, собственник имеет право продать квартиру с обременением. Однако в сделке должны участвовать не только продавец и покупатель, но и банк, предоставивший кредит. Продажа квартиры с ипотекой без согласия кредитно-финансовой организации может привести к аннулированию права собственности.
Продажа ипотечной квартиры за наличный расчет
В стандартном договоре ипотечного кредитования указано, что собственник может совершать сделки с недвижимостью после выплаты долга. Поэтому сначала с недвижимости снимают обременение, а затем оформляют продажу.
Основные этапы процесса выглядят следующим образом:
- Продавец направляет в адрес банка извещение о намерении продать квартиру с указанием объективных причин.
- Покупатель дает согласие предоставить задаток в сумме оставшегося долга до оформления купли-продажи.
- После получения разрешения от банка стороны составляют договор о передаче задатка с указанием полной суммы, срока снятия обременения (рекомендуется нотариальная заверка).
- Кредитно-финансовая организация выдает продавцу справку и закладную с отметкой о выплате долга.
- Продавец обращается с заявлением в МФЦ для снятия обременения.
- После получения выписки из ЕГРН представители обеих сторон сделки обращаются в регистрирующий орган для оформления купли-продажи.
Продажа ипотечной квартиры с помощью банка
В данном случае покупателя ищет не продавец, а кредитно-финансовая организация. Для собственника это не самый выгодный способ, так как для банка важно вернуть вложенные деньги, а не получить прибыль.
Процесс имеет следующие этапы:
- Продавец обращается в банк с просьбой продать квартиру и погасить долг.
- Кредитно-финансовая организация ищет покупателя.
- Специалист банка готовит соглашение, которое стороны сделки подписывают у нотариуса.
- Денежные средства по соглашению переводят на счет депозитной ячейки в кредитной организации, выступающей посредником.
- Стороны отправляются в МФЦ для оформления сделки, после чего покупатель получает доступ к депозитной ячейке с деньгами.
Продажа ипотечной квартиры покупателю, уже имеющему ипотеку
Недвижимость можно продать человеку с хорошей кредитной историей, имеющему:
- собственные средства, размер которых равен долгу продавца перед банком;
- одобренную банком кредитную сумму, которой хватает на оплату оставшейся части.
Порядок действий при продаже следующий:
- Продавец направляет банку уведомление о намерении погашения ипотеки.
- Стороны заключают предварительный договор купли-продажи, по которому покупатель под расписку передает задаток в сумме задолженности продавца перед кредитно-финансовой организацией.
- Продавец переводит средства банку, получает закладную с соответствующей отметкой и справку об исполнении обязательств и обращается в МФЦ с заявлением о снятии обременения.
- После получения выписки из ЕГРН обе стороны обращаются в банк покупателя с пакетом документов, включающим дополнительно справку об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг, справку о зарегистрированных гражданах, письменное заключение эксперта по оценке недвижимости.
- Банк оформляет закладную и договор ипотеки (в случае положительного решения).
- Стороны оформляют сделку в МФЦ.
- Продавец получает оставшуюся сумму.
Любым из трех способов можно продать не только квартиру, но и земельный участок с обременением. Основное условие: объект должен иметь точные границы.
Чтобы разобраться в тонкостях продажи ипотечной квартиры, стоит обратиться к специалистам. Проконсультироваться по этому вопросу Вы можете с экспертами агентства «Октава-Недвижимость».
