Как правильно обменять жилую недвижимость?

Необходимость в размене недвижимости может возникнуть в жизни каждого человека. И хотя причины для проведения подобной операции бывают разными, собственников обычно волнует одно – как правильно провести сделку с минимальными финансовыми потерями и рисками. Размен жилья сопряжен с необходимостью решения многочисленных вопросов. Например, определение размера доплаты, грамотная документальная фиксация сделки, уточнение всех нюансов для исключения проблем в будущем. Чтобы не допустить ошибок в этом сложном и трудоемком деле, важно хорошо разобраться со всеми тонкостями проведения подобных операций.

Специфика обмена квартиры с доплатой

Данный вариант размена является наиболее распространенным. В большинстве случаев квартиры, которые подлежат взаимному обмену, имеют разную стоимость. На это влияет множество факторов. В частности, при равных характеристиках один объект может стоить дороже за счет расположения в более престижном районе. Обычно размер доплаты определяется в ходе обсуждения сторонами с дальнейшей фиксацией в договоре. На сумму могут повлиять:

• желания оппонента. Покупатель всегда старается отдать минимум, а продавец – получить максимум. В любом случае финансовые условия должны быть прописаны в договоре;
• сроки. Намерение одной стороны быстрее провести сделку позволяет другой выгадать для себя более выгодные условия обмена;
• конкуренция. Если на один объект претендует несколько покупателей, у продавца появляется возможность увеличить свои запросы.

Особенности проведения обмена

Каждый случай размена жилья имеет свои нюансы, сложности и обстоятельства, что делает подобные сделки практически уникальными. Существует ряд факторов, которые влияют специфику проведения операции. Условно их можно поделить на 2 типа.

Физическая доступность объекта. К этой группе факторов в первую очередь относится проверка документов перед проведением сделки. Нужно понимать, что обмен квартиры тесно связан с другими деталями операции, поскольку является лишь частью более сложной цепочки. Основными особенностями, которые надо учесть, являются следующие:

• порядок и сроки осуществления сделки должны быть согласованы с другими участниками обменной цепи с учетом интересов всех сторон;
• может быть несколько причин, способных затянуть проведение обмена, например незаконченный ремонт или отсутствие собственника;
• существует высокая вероятность расторжения предварительных договоренностей, из-за чего всю процедуру придется начинать снова.

Юридическое оформление. Важно понимать: каждый этап и участник обмена могут являться потенциальными источниками каких-либо проблем, способных сорвать или затянуть проведение сделки. С юридической стороны часто возникают такие сложности:

• незаконченная приватизация, проблемы с выпиской третьих лиц, задолженность по коммунальным платежам, отсутствие выплат по ипотеке и прочее;
• ограниченное действие некоторых документов, например 10-дневный срок для выписки из ЕГРП или справки из ЖЭУ.

Виды договоров и способы регистрации сделки

Перед оформлением обмена сторонам нужно договориться о схеме проведения операции. Сегодня переход прав собственности можно зафиксировать двумя способами.

• Договор мены. Используется преимущественно при равнозначном обмене, когда квартиры меняются без доплаты. Оформляется одним документом.
• Договор купли-продажи. Применяется в случае необходимости выплаты одной стороной доплаты. Оформляется двумя документам, по одному на каждую квартиру.

Сделки по обмену недвижимости заверяются у нотариуса в письменной форме с дальнейшей передачей документов в УФРС, которое регистрирует право собственности.

Перечень необходимых документов

Независимо от типа договора и схемы проведения обмена каждая из сторон должна подготовить такой пакет документов:

• заявление с просьбой о регистрации права собственности;
• правильно оформленный в письменном виде договор;
• правоустанавливающие документы;
• свидетельство о госрегистрации права собственности;
• справку из ЖЭУ, подтверждающую отсутствие долгов за коммунальные услуги;
• разрешение от органов опеки (при наличии несовершеннолетних детей);
• выписку из домовой книги со всеми зарегистрированными лицами;
• технический и кадастровый паспорт на объект;
• справку об оценочной стоимости квартиры (нужна, если в договоре указана рыночная, а не инвентаризационная стоимость, проведенная по БТИ);
• письменное согласие супругов (если имущество нажито совместно);
• оригиналы и копии паспортов участников сделки;
• подтверждение уплаты госпошлины (квитанция).

Налогообложение сделок по обмену недвижимости

Процесс обмена неразрывно связан и с налогами. Продавец может рассчитывать на получение налогового вычета, размер которого определяется стоимостью приобретаемого впоследствии жилья (не более 1 млн руб.). В некоторых случаях с операций обмена или продажи может взиматься налог. На сегодняшний день действуют такие правила:

• если недвижимость находится в собственности более 3 лет, налог на сделки на обмен или продажу не начисляется;
• если квартира находится во владении менее 3 лет, при проведении каких-либо операций собственник должен оплатить 13 % от полученного дохода (при обмене – с доплаты).

Для получения более детальной информации по обмену квартир и квалифицированной помощи в проведении подобных сделок Вы всегда можете обратиться в агентство «Октава-Недвижимость», где работают профессиональные и опытные риелторы.