5 новшеств в законодательстве по недвижимости на 2017 год

В 2017 году рынок недвижимости традиционно развивается и изменяется. Новшества затрагивают не только динамику цен, сегмент спроса и предложения, но и сферу законодательства. С наступлением нынешнего года начали действовать новые законы и положения. Также в полную силу заработали многие нововведения, приятые в 2016 году. Желающим хорошо ориентироваться на рынке недвижимости рекомендуем ознакомиться с ключевыми изменениями законодательства более подробно.

Повышение защиты приобретения жилья по ДДУ

Ключевым нововведением в законодательную базу, которая относится к сфере недвижимости, стало обновление Федерального закона № 214-ФЗ, определяющего порядок и правила участия граждан в долевом строительстве многоквартирных комплексов и иных капитальных объектов. Основные изменения включают ряд требований к фирмам-застройщикам, которые призваны обеспечить более высокую защиту интересов и прав дольщиков. В частности, новый закон обязывает девелоперов:

• регулярно актуализировать публичную информацию о своей деятельности;
• поддерживать уставной капитал в объеме не менее 2,5 млн руб.;
• направлять привлеченные от дольщиков финансы на эскроу-счета, с которых деньги не могут быть использованы до передачи квартиры собственнику, или оформлять страховку;
• перечислять в компенсационный фонд не менее 1 % от общей стоимости строительства, указанной в проектной декларации (процент может быть в дальнейшем увеличен до 3).

Эксперты отмечают, что большая часть нововведений приведет к удорожанию квадратных метров. Парадоксально, однако в итоге может получиться, что дольщикам будет обеспечен более высокий уровень защиты собственных интересов, но они заплатят за это из своего кармана.

Изменения в расчете налога на землю

Собственно, основные правила в данной сфере были приняты в 2016 году, а сейчас можно уже оценивать эффективность нововведений. Согласно ранее принятым изменениям, налог на землю в 2017 году будет рассчитываться исключительно по кадастровой стоимости. После ее определения собственнику настоятельно рекомендуется выполнить и рыночную оценку объекта. Как правило, кадастровая и реальная (рыночная) стоимость сильно различаются. Последняя часто меньше, чем определенная государством. Иногда разница бывает двукратной.

Оспорить рассчитанную кадастровую стоимость можно в течение 5 лет с момента внесения оценки в государственный реестр недвижимости, но исключительно до повторного перерасчета. Это предусмотрено ч. 10 ст. 24.18 ФЗ № 135. Изменить или отменить результаты можно посредством подачи заявления в специальную комиссию. В обращении должны быть указаны имя собственника участка, адрес проживания и причины, по которым он желает оспорить оценку. Также для пересмотра кадастровой стоимости можно обратиться в суд.

Новые нормативы в градостроительной сфере

В 2017 году начинают действовать новые требования, предъявляемые к жилым помещениям на первых этажах многоквартирных домов. Они стали результатом серьезных обсуждений по запрету размещения квартир на этих площадях в домах выше трех этажей, которые активно велись в прошлом году в Подмосковье. И хотя жилье на первых этажах пользуется невысоким спросом, многие застройщики выступили против такой инициативы. Главная причина возражения – многочисленные масштабные объекты, которые состоят из большого количества корпусов. Сделав первые три этажа нежилыми, застройщик получит переизбыток коммерческих площадей. Кроме того, есть отдельные категории граждан (например, маломобильные, пожилые), которым подходит именно первый уровень. В итоге региональные власти отказались вводить строгие нормы, указав в проекте новых градостроительных нормативов лишь рекомендацию выделять около 6 % площадей на нежилые объекты в домах высотой 4–12 этажей.

Упрощенная регистрация недвижимости

С 1 января начал действовать Федеральный закон № 218-ФЗ, регулирующий сферу госрегистрации объектов недвижимости. Закон был принят еще в 2015 г., но до сих пор отдельные его положения еще не вступили в силу. Документ вносит изменения в процедуру регистрации недвижимости, делая ее быстрее и проще. Реорганизация системы предусматривает внедрение следующих новшеств:

• создание Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• перевод документооборота реестра в электронный вид;
• регистрацию права собственности в срок не более 7 дней;
• постановку на кадастровый учет в течение 5 дней;
• ведение кадастрового учета Росреестром и его территориальными подразделениями;
• присвоение выписке из ЕГРН статуса главного документа, подтверждающего право собственности;
• актуальность данных из ЕГРН только на момент выдачи выписки;
• у объектов недвижимости будет единая история - в реестре будут сохраняться все операции по объекту.

Новый порядок налогообложения сделок с недвижимостью

Изменения в правила расчета налога на доходы, полученные гражданами от продажи недвижимого имущества, действуют с 1 января 2016 года. При этом сам закон (№ 382-ФЗ) был принят еще в 2014-м. В 2016-м законодательную базу дополнили ст. 217.1, которая была внесена в Налоговый кодекс РФ. Если раньше облагался доход от реализации недвижимости, находившейся в собственности менее 3 лет, то теперь будет применяться несколько схем с учетом сроков владения объектом. Закон освобождает от налога по истечении следующих сроков:

• 3 лет – для недвижимости, полученной в собственность по наследству, дарению (от родственников), по итогам приватизации или условиям ренты с иждивением;
• 5 лет – для недвижимого имущества, полученного в собственность иным способом (покупка и т. д.).

Если продажа объекта осуществляется до истечения установленного срока, полученный продавцом доход подлежит налогообложению. При этом новые правила применяются только к недвижимости, которая перешла в собственность с 1 января 2016 года.